“12. Yargı Paketi” olarak bilinen düzenleme kapsamında, miras yoluyla intikal eden taşınmazların satış usulünde önemli bir değişikliğe gidildi. TBMM Adalet Komisyonu’nda kabul edilen kanun teklifinde, mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkların açık artırmayla nasıl çözüleceği yeniden tarif edildi.
Mevcut uygulamada mahkemelerin, mirasçılar arasındaki ihtilaflarda taşınmazın herkese açık ihale yoluyla satışına karar verebildiği belirtiliyordu. Yeni düzenleme ise özellikle üçüncü kişilerin düşük değerlerden satın alma ihtimalini azaltmayı hedefliyor.
Mirasçılar arası ilk açık artırma şartı
Teklifte, miras kalan ev, arsa veya tarla gibi taşınmazlarda mevcut uygulamanın aile içindeki mülklerin değerinin altında el değiştirmesine yol açabildiği vurgulanıyor. Güncel durumda, mirasçılar arasında yaşanan uyuşmazlık yargıya taşındığında mahkeme satışa karar verirken taşınmazın herkese açık ihale ile satılabilmesine imkan tanıyordu.
Bu yaklaşımın, üçüncü kişilerin taşınmazları değerinin yüzde 50’sine kadar bir bedelle satın alabilmesine zemin hazırladığı ifade ediliyor. Böylece aileye ait mülklerin, gerçek değeriyle uyumlu olmayan seviyelerde el değiştirebildiği aktarılıyor.
Yeni düzenleme ile; taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması şartıyla, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen taşınmazlarda ilk açık artırmanın sadece malik mirasçılar arasında yapılması öngörülüyor.
Uygulamanın bir defaya mahsus olarak hayata geçirileceği de düzenleme metninde yer alıyor. Bu çerçevede, ilk aşamada satışın kapsamı genişletilmeden önce mirasçıların kendi aralarında sonuç alınması amaçlanıyor.
Elektronik satış portalında teminat ve ilan kuralları değişiyor
Kanun teklifinde ayrıca elektronik satış portalında yayımlanacak ilanlara ilişkin kurallar da güncellendi. Buna göre, satış talebinde bulunan ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, artırma süresinin sona ermesinden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurması halinde, alacağının teminatı karşıladığı tutar kadar kendisinden teminat alınmaması yönünde düzenleme getirildi.
Açık artırmalarla ilgili ilanlarda ayrıca Hazine’nin teminat göstermekten muaf olduğuna dair bilginin de yer alacağı belirtiliyor. Elektronik satış portalından verilecek tekliflerin ise belirlenen asgari şartları sağlaması gerekecek.
Bu kapsamda, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde 50’si üzerinden teminat şartı öngörülürken; ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde 100’ü teminat olarak aranacak. İkinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde 50’si esas alınacak.
İhale sürecinde tekliflerin bağlayıcılığı açısından kritik olan bir başka başlık da ihale bedelini zamanında yatırmayanlar için yaptırımların netleştirilmesi oldu. Düzenleme uyarınca, en yüksek teklifi vermesine rağmen ihale bedelini süresi içinde ödemeyen kişinin yatırdığı teminat iade edilmeyecek. Teminatın öncelikle satış masraflarına mahsup edileceği, kalan bölümün ise hak sahiplerine dağıtılacağı ifade ediliyor.
Öte yandan ihale bedelini süresinde yatırmayan teklif sahibine, teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanacak. Bu cezanın Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri kapsamında tahsil edileceği belirtiliyor.
