Emlakjet, Endeksa verileriyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’nu yayımladı. Raporda, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatının 40.486 TL, ortalama konut satış fiyatının ise 5.020.264 TL olduğu belirtildi. Son bir yılda nominal olarak fiyatlar artarken, enflasyondan arındırılmış reel değerlerde gerileme dikkat çekti.
TÜİK Mayıs 2026 verileri de konut hareketliliğinde düşüşü gösterdi. Yıllık bazda konut satışları yüzde 31,2 azalarak 93.333 adet seviyesinde gerçekleşti. İlk el satışlar gerilerken, ikinci el satışların toplam içindeki payı yüzde 67,6’ya yükseldi.
Nominal artış var, reel fiyatlar geride
Raporun öne çıkan bulgularından biri, konut fiyatlarındaki iki yönlü değişim oldu. Konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 23,8 artış gösterdi. Ancak reel fiyatlar enflasyondan arındırılmış şekilde yüzde 6,5 düşüş kaydetti.
Bu tablo, fiyatların TL bazında yükselmesine karşın satın alma gücü tarafında değer kaybını işaret etti. Türkiye geneli yıllık reel değişimin yüzde 6,5 olarak hesaplandığı raporda, özellikle büyük şehirlerde reel düşüşlerin daha görünür olduğu vurgulandı.
Satış verilerinde de benzer bir yavaşlama var. TÜİK’e göre Mayıs 2026’da konut satışları yıllık bazda yüzde 31,2 azalarak 93.333 adede geriledi. İlk el konut satışları yüzde 27,9 düşüşle 30.196 olurken, ikinci el konut satışları yüzde 32,7 azalarak 63.137 adede indi.
Denizli nominalde lider, büyükşehirlerde reel düşüş
Mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında Denizli yüzde 32,4 ile ilk sırada yer aldı. Denizli’yi Ankara yüzde 30,7 ile, Elazığ yüzde 29,1 ile, Kocaeli ve Antalya ise yaklaşık yüzde 28,8 seviyeleriyle izledi.
Reel değişimde ise tablo daha dengeli görünse de genel eğilim düşüş yönünde kaldı. Denizli’de reel değişim yüzde 0’a yakın yatay seyrederken, Ankara yüzde 1,4, Elazığ yüzde 2,5 olarak kaydedildi. Kocaeli ve Antalya’da ise yaklaşık yüzde 2,8 düşüş görüldü. Türkiye genelindeki yıllık reel değişim yüzde 6,5 olarak aktarıldı.
Konut yatırımlarında geri dönüş süresini gösteren amortisman süresi de raporda yer aldı. Türkiye genelinde amortisman süresi 13 yıl olarak hesaplanırken, iller arasında süreler ayrıştı. En uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da görülürken; Elazığ 18 yıl, Antalya ve Aydın 17 yıl olarak sıralandı. İstanbul’da 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl ölçüldü.
İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya’da reel gerileme
Beş büyük il içinde nominal artışta Ankara yüzde 30,7 ile öne çıktı. Ankara’yı Antalya, İstanbul, Bursa ve İzmir takip etti. Ancak reel fiyat değişiminde tüm büyük şehirlerde düşüş kaydedildi. Ankara’da yüzde 1,4, İstanbul’da yüzde 3,7 ve İzmir’de yüzde 9,1 seviyesinde gerileme raporlandı.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatları İstanbul’da 63.184 TL, Ankara’da 37.611 TL, İzmir’de 51.917 TL, Antalya’da 54.541 TL ve Bursa’da 35.183 TL olarak hesaplandı. Metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83.029 TL ile Muğla’da kaydedildi. Muğla’yı İstanbul, Antalya, Çanakkale ve İzmir izledi.
Ortalama konut fiyatında da Muğla ilk sırada yer aldı. Muğla 10.710.741 TL ile en yüksek seviyeyi gösterirken, İstanbul 6.950.240 TL, Aydın 6.578.060 TL, İzmir 6.281.957 TL ve Çanakkale 6.140.838 TL olarak sıralandı. Rapordaki değerlendirmeye göre veriler, sahil bölgeleri ve büyükşehirlerde konut maliyetlerinin Türkiye ortalamasının belirgin şekilde üzerinde seyrettiğini ortaya koyuyor.